房產作為特定的不動產是每個家庭財產中的重中之重，但房屋的不動產特性，使得判斷其是否屬于婚前財產還是夫妻財產存在復雜性 。那么究竟如何才能確定房屋的屬性呢?
離婚案件的房屋分割的各種情形
《物權法》 ， 第九條規定不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力 。筆者認為，房屋所有權的取得應以登記為準，即辦理房產證為準;在登記前，購房人取得的只是要求開發商履行購房合同的債權，并沒有取得房屋的所有權 。但是我們不應僅僅以登記為決定條件 ， 還應綜合分析案件事實 ， 才能確定房屋的財產屬性 。因為根據一物一權原則 ， 一套房屋只能設定一個所有權 ， 雖可以由兩個以上個人共有 ， 但法律不允許對同一套房屋設定兩個以上的所有權 。如果，夫妻雙方在房屋登記管理機構登記和頒布的所有權證書上將該房屋的所有權人登記為一人、未明確二人為共有人的話，在分割房屋時一方將會遇到極大的舉證困難 。因此，對于房屋的分割可以明確分為以下多種情形：
一、夫妻一方婚前購買房屋 。又有以下不同情形：
1、婚前已登記在一方名下 。根據《婚姻法》第十八條規定的一方的婚前財產歸夫妻一方所有 。可以認定為夫妻婚前財產 。但是，該房屋以婚后夫妻財產償還的，那么在分割房屋時，應當明確用夫妻財產償還房屋債務的數額，并由擁有房屋一方以其個人財產將償還房屋債務數額的一半補償返還給另一方，另一方不享受房屋的所有權 。
2、婚后登記在一方名下的 。應屬共同財產 。婚前一方以支付的房款則屬于一方的個人財產，在離婚分割財產時應區別出來 。應先以房子的價值歸還該款，雙方再對房屋進行分配 。
3、登記在雙方方名下的房屋屬共同財產 。在離婚時 ， 雙方直接對房屋進行分配，雙方互不補償 。
二、夫妻雙方婚前都出資購買房屋 。分為以下幾種情形：
1、婚前登記在一方名下的房屋，屬其個人財產 。若房屋所負債務，是以婚后財產清償的，應當認定為以共同財產清償個人債務 。在離婚分割財產時，擁有房屋一方應當返還給另一方支付的購房出資款以及婚姻期間用于償還的房屋債務的夫妻財產一半 。
2、婚后登記在一方名下，或登記在雙方名下的房屋，、屬共同財產 。在離婚時 ， 雙方直接對房屋進行分配，雙方互不補償 。
三、父母為子女出資購房 。根據《最高法院婚姻法解釋二》第二十二條規定，當事人結婚前 ， 父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與 ， 但父母明確表示贈與雙方的除外 。當事人結婚后 ， 父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外 。若產權證登記在前辦理在出資人子女一方名下的，沒有明確表示贈與雙方的，則為贈與其本人子女，房屋歸其子女所有;產權證在婚后辦理，沒有明確表示贈與其本人子女的，視為贈與雙方 ， 房屋歸雙方所有 。
四、婚姻關系存續期間購買房屋，離婚時尚未辦理權屬登記的 。根據《最高法院婚姻法解釋二》第二十一條規定，離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬 ， 應當根據實際情況判決由當事人使用 。
五、公房分割原則 。法發[1996]4號司法解釋即《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》 。
1、婚前由一方承租的公房 ， 婚姻關系存續5年以上的 。
2、婚前一方承租的本單位公房，離婚時，雙方均為本單位職工 。
3、一方婚前借款投資建房取得的公房承租權 ， 婚后夫妻雙方共同償還借款的 。
4、婚后一方或雙方申請取得公房承租權的 。
5、婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的 。
6、夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的 。
7、一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換房屋的 。8、婚前雙方均租有公房 ， 婚后合并調換房屋的 。9、其他應當認定為夫妻均可承租的情形 。但是我們應當遵循以下原則：一方用個人財產取得，歸一方享有;一方或雙方用共同財產取得，歸雙方共同享有;用一部分個人財產，一部分共同財產取得 ， 按各人出資比例享有 。
六、夫妻共有房屋的價值分割 。最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(二)第八條規定：離婚協議中關于財產分割的條款或者當事人因離婚就財產分割達成的協議，對男女雙方具有法律約束力 。根據《最高法院婚姻法解釋二》第二十條規定，雙方對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成協議時，人民法院按以下情形分別處理：
(一)雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許;
(二)一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估 ， 取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償;
(三)雙方均不主張房屋所有權的 ， 根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割 。
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